Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nahversorger Süd“ in der Gemarkung Pfungstadt

Die frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch fand vom 27.06.2022 bis einschl. 29.07.2022 statt. Dem parallel laufenden Antrag auf Zielabweichung (April 2022) wurde nach Beschluss der Regionalversammlung Südhessen stattgegeben, dieser ist damit die Grundlage für die vorbereitende und verbindliche Bauleitplanung. (Bescheid Az.: RPDA - Dez. III 31.1-93 d 52.06/1-2022/6, Dokument Nr. 2022/1706694, Datum 08.12.2022).

Der Bauausschuss der Stadt Pfungstadt hat in der Sitzung am 05.12.2023 den Entwurfs- und Offenlagebeschluss zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Nahversorger Süd“ und die teilbezogene Änderung des Flächennutzungsplans für den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gefasst.

Planziel ist die Ausweisung eines Sondergebietes Lebensmitteleinzelhandel und Wohnen (SO_{EH+ W}) i.S. § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO. Im Sondergebiet mit der Zweckbestimmung großflächiger Lebensmitteleinzelhandel und Wohnen ist ein Lebensmittelmarkt mit einem aus Nahrungs- und Genussmitteln bestehenden Hauptsortiment, Backshop und temporärer Außengastronomie mit einer Gesamtverkaufsfläche von maximal 1.970 m² inkl. Backshop, Wohnen sowie Büros und Dienstleistungen zulässig. Die Änderung des Flächennutzungsplans vollzieht das Planziel entsprechend nach.

Die Abgrenzung des Planbereichs ist der nachfolgenden Übersichtskarte zu entnehmen (Anlage 1).

Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einschließlich zugehöriger Begründung und Umweltbericht sowie die nach Einschätzung der Stadt umweltrelevanten Stellungnahmen und Informationen liegen in der Zeit von

Mittwoch, den 15.05.2024, bis einschließlich Montag, den 17.06.2024

im Stadthaus I der Stadt Pfungstadt, Kirchstraße 12-14, 64319 Pfungstadt, 2. OG, Bauamt Zimmer 210, während folgender Dienststunden

• Montag, Dienstag, von 7:30 Uhr bis 12:30 Uhr,
• Mittwoch geschlossen,
• Donnerstag, von 7:30 Uhr bis 12:30 Uhr und von 14:00 Uhr bis 18:00 Uhr und
• Freitag, von 7:30 Uhr bis 12:30 Uhr

nur nach Terminvereinbarung zur allgemeinen Einsichtnahme öffentlich aus. Auf Wunsch wird die Planung erläutert.

Während der Auslegungsfrist können von jedermann Anregungen zu den Planungen schriftlich, textlich unter beteiligungsverfahren@plan-es.com oder im Stadthaus l zur Niederschrift vorgebracht werden. Die Stellungnahmen werden nur im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung und Abwägung innerhalb des Planverfahrens verwendet.

Gemäß § 4a Abs. 4 BauGB werden der Inhalt dieser Bekanntmachung und die nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen zusätzlich in das Internet eingestellt. Sie können auf der Homepage der Stadt Pfungstadt unter https://www.pfungstadt.de/buergerservice/neues-aus-dem-rathaus/amtlichebekanntmachungen/bauliches/ und unter www.plan-es.com, Button „Beteiligungsverfahren“ sowie unter dem Link https://bauleitplanung.hessen.de eingesehen und heruntergeladen werden.

Es wird darauf hingewiesen, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben können (§ 4 a Abs. 6 BauGB).

Eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wird durchgeführt. Neben dem Entwurf des Bebauungsplans mit zugehöriger Begründung einschließlich des nach Maßgabe der Anlage 1 zum BauGB und den Umweltschutzgütern (Mensch, Tier, Pflanze, Boden, Wasser, Luft, Klima, Stadt- und Landschaftsbild) i.S. des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB gegliederten Umweltberichtes mit integriertem landschaftspflegerischem Planungsbeitrag (Stand 11/2023) sind folgende Unterlagen verfügbar, die umweltrelevante Informationen enthalten:

1. Umweltrelevante Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB

• Hessenwasser (25.07.2023): Hinweise auf folgende Belange: Wasserschutzgebiet: Lage innerhalb der weiteren Schutzzone des Wasserschutzgebietes des Wasserwerkes Allmendfeld, Hinweis auf die Betroffenheit einer Beregnungsanlage
• Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement Wiesbaden (12.08.2022)

Verkehrsplanung: Hinweis auf fehlende Vermassung der Einfahrtssituation, Schleppkurvennachweis, Verkehrszählung sei coronabedingt nicht repräsentativ und zu aktualisieren, fehlende Aussagen über Absicherung/ Querung des gegenüberliegenden Radweges in die Planstraße, Einhaltung der Baufreihaltezone, nur eine Zufahrt zum Plangebiet ist genehmigungsfähig

• Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg (24.08.2022)

1.) Brand- und Katastrophenschutz:

keine Bedenken aus brandschutztechnischer Sicht sofern folgendes gegeben ist: drei Vollgeschosse, GFZ von 1,2 wird nicht überschritten, überwiegende Bauart der Umfassung muss feuerbeständig, hochfeuerhemmend oder feuerhemmend sein und harte Bedachungen aufweist und mind. 1.600 L/ min Löschwasser über eine Zeit von 2 h gewährleistet werden

2.) Landwirtschaft: Hinweis auf vorhandenes Kompensationsdefizit und das deren Ausgleich nicht auf landwirtschaftlichen Flächen vorzunehmen ist, sofern CEF-Maßnahmen auf landwirtschaftlichen Flächen erfolgen, sind agrarstruktureller Belange zu berücksichtigen, Hinweis auf Erreichbarkeit landwirtschaftlicher Flächen und ergänzende textliche Festsetzungen, frühzeitige Einbeziehung der Ortslandwirte, Hinweis auf grundsätzliche Zustimmung zur Planung

3.) Gewässer- und Bodenschutz: Lage innerhalb eines Wasserschutzgebietes und des „Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried“, Hinweis auf Anwendung der DWA-Vorschriften bei der Entwässerungsplanung und wasserrechtliche Genehmigung, Hinweis auf Einbringung von Bodenmaterialien

4.) Untere Naturschutzbehörde: Hinweise auf vertragliche Sicherung der artenschutzrechtlichen Maßnahmen inkl. einer ökologischen Baubegleitung und Dokumentation; eventuell vorhandenes Kompensationsdefizit, fachgerechte Pflege und Schutz vor Missbrauch der Kompensationsflächen und Konkretisierung der textlichen Festsetzungen bzgl. der CEF-Maßnahmen sowie der „Artenliste 1“

5.) Soziales und Teilhabe: Hinweis auf möglichst barrierefreie Schaffung von Wohnraum

6.) Untere Denkmalschutzbehörde: Belange des Denkmalschutzes sind nicht berührt und Hinweis auf Stellungnahme von hessenArchäologie bzgl. den Belangen des Bodendenkmalschutzes

• Landesamt für Denkmalpflege (23.06.2023):

Hinweise auf erforderliche Maßnahmen zur Einhaltung der öffentlichen Belange des Bodendenkmalschutzes und Bodendenkmalpflege

• Kampfmittelräumdienst beim Regierungspräsidium Darmstadt (25.07.2022):

Hinweis darauf, dass kein Verdacht auf das Vorhandensein von Kampfmitteln besteht

• Regierungspräsidium Darmstadt (27.07.2022):

1.) Regionalplanung: Hinweis auf aktuellen Widerspruch der regionalplanerischen Zielvorgaben (Z3.4.1-3) mit der Planung, Planung eines großflächigen Lebensmittelmarkt nicht an die Ziele des der Raumordnung (Z3.4.3-2, 4. Absatz 4) angepasst und entspricht nicht der unter Z 3.4.3-2 formulierten Ausnahmeregel. [Anmerkung: Eine positive Zielabweichungsentscheidung liegt mit Bescheid vom 08.12.2022 vor. Ein Dissens zu den Belangen der Raumordnung besteht insofern nicht mehrt].

2.) Naturschutz: Hinweis darauf, dass Planung außerhalb von Natur- und Landschaftsschutzgebieten, Natura2000-Gebieten und gesetzlich geschützten Biotopen liegt; Hinweis auf ergänzende Frühjahrserhebung für den streng zu schützenden Feldhamster und rechtzeitige Durchführung der geplanten CEF-Maßnahmen (CEF-Maßnahmen wurden hergestellt, Feldhamstererhebungen sind erfolgt, kein Fund)

3.) Grundwasser/ Abwasser/ anlagenbezogener Gewässerschutz: Zustimmung zur Planung, Lage des Plangebietes außerhalb eines Vorbehaltsgebietes für Grundwasserschutz, Darlegung und Deckungsnachweis des gesamten Wasserbedarfs; Hinweis auf Lage des Plangebietes innerhalb der Zone IIIB eines festgesetzten Wasserschutzgebietes; Hinweis auf Anwendung der DWA Vorschriften bei der Entwässerungsplanung; Begrüßung der vollständigen Versickerung des Niederschlagswassers im Plangebiet; Hinweis auf ergänzende Ausführungen im Umweltbericht zum Thema Grundwasser

4.) Bodenschutz: keine schädlichen Bodenveränderungen, Verdachtsflächen, Altlasten bekannt. Hinweis auf ergänzende textl. Festsetzung bei erforderlichen Bodeneingriffen und Kompensationsdefizit, Belange d. vorsorgenden Bodenschutzes werden ausreichend berücksichtigt

5.) Immissionsschutz: keine Bedenkenaus immissionsschutzrechtlicher Sicht, Anpassung desschalltechnischen Gutachtens für Genehmigungsplanung erforderlich

6.) Oberflächengewässer: keine Bedenken vorgebracht

7.) Bergaufsicht: auf Basis der aktuell vorhanden Datengrundlage sind keine Rohstoffsicherungsflächen und Betriebe betroffen

1. Weitere umweltrelevante Informationen

• Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (11/2023): Für das Plangebiet erfolgte in 2019 eine systematische Erfassung besonders geschützter und streng geschützter Tierarten- (Säugetiere, Fledermäuse, Vögel, Reptilien, Freibrüter, Haselmaus und Feldhamster) und Pflanzenarten. Die Ergebnisse fanden Eingang in den Umweltbericht und es wurden entsprechend artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen für die im Gebiet lebende Zauneidechse sowie Fledermausarten berücksichtigt.
• Bodengutachten (11/2021): Die Ergebnisse der geo- und abfalltechnischen Untersuchungen werden in dem vorliegenden Gutachten, zusammen mit Kennwerten, Ausführungshinweisen und Empfehlungen zur Gründung sowie abfalltechnische Untersuchungsergebnisse für das geplante Vorhabens dargestellt.
• Schalltechnische Immissionsprognose (08/2020): Die Aufgabe des Gutachtens besteht darin, dass eine Prognose und Beurteilung der zu erwartenden Geräuscheinwirkungen durch den Straßen- und Parkierungsverkehr sowie die Andienung auf das geplante Vorhaben sowie auf die Nachbarschaft ermittelt werden und sofern erforderlich die Grundlagen für die Bemessung geeigneter Lärmschutzmaßnahmen angegeben werden sollen.
• Verkehrsuntersuchung (02/2022 und 08/2023): Hieraus gehen eine Abschätzung des durch die Planung induzierten Verkehrs und der dadurch hervorgerufenen Wirkungen auf das umgebende Straßennetz, sowie der Nachweis der entsprechenden Leistungsfähigkeit des umliegenden Straßennetzes hervor. Im Zuge der 1. Offenlage hat HessenMobil Anregungen und Bedenken vorgebracht, welche im ergänzenden Gutachten 08/ 2023 bearbeitet und deren Ergebnisse dargestellt werden.
• Versickerungskonzept (05/2023): Für die vollständige Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers wurde ein Versickerungskonzept für das Vorhaben erstellt.

Während der Auslegungsfrist können von jedermann Anregungen zu den Planungen schriftlich, textlich unter beteiligungsverfahren@plan-es.com oder im Stadthaus l zur Niederschrift vorgebracht werden. Die Stellungnahmen werden nur im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung und Abwägung innerhalb des Planverfahrens verwendet.

Gemäß § 4a Abs. 4 BauGB werden der Inhalt dieser Bekanntmachung und die nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen zusätzlich in das Internet eingestellt. Sie können auf der Homepage der Stadt Pfungstadt unter www.pfungstadt.de/bekanntmachungen im Bereich „Bauliches“ und unter www.plan-es.com, Button „Beteiligungsverfahren“ sowie unter dem Link https://bauleitplanung.hessen.de eingesehen und heruntergeladen werden.

Es wird darauf hingewiesen, dass gemäß § 4 b BauGB das Büro PlanES, 35392 Gießen mit der Durchführung des Verfahrens beauftragt wurde.

Pfungstadt, den 13.05.2024

Für den Magistrat der Stadt Pfungstadt

Patrick Koch

Bürgermeister